Image

Оценка

         Оценка квартиры. Для чего нужна оценка
Дмитрий Овсянников

Действительно, для чего нужна оценка квартиры?
Хочет продавец продать квартиру — продает. Дал рекламу. Нет звонков — снизил цену. Много звонков — повысил цену.
Методом "научного тыка" стоимость квартиры (вернее цена квартиры) легко определяется.
И какое ему дело до оценщиков?
Если стоимость квартиры по оценке оценщиков должна быть одна, а покупатель готов заплатить дороже, что, продавец отказываться будет?
Так для чего оценка квартиры нужна?
Действительно, продавцу оценка квартиры вроде бы не нужна.
В случае с банком все немного иначе. Но обо всем по порядку.
Миллион под залог ржавого "Запорожца"
Да кто ж его даст?
Конечно, скорее всего, не дадут!
Ведь если получить кредит, то его можно не возвращать: забирайте "Запорожец", продавайте, компенсируйте свои убытки.
Банк не хочет дать под залог квартиры кредит, который превышает стоимость квартиры. И как быть?
Узнать стоимость квартиры: оценить квартиру.
Оценщики, на помощь!
Кто поможет банку, кто скажет стоимость квартиры?
Такие специалисты есть. Это — оценщики. Они оценят стоимость квартиры, предоставят сертификат об оценке квартиры. Банк возьмет их оценку квартиры за основу. И выдаст кредит исходя не из того, за сколько Вы нашли квартиру и сколько платите продавцу, а из того, во сколько эту квартиру оценили оценщики.
Цена и стоимость квартиры!
Немножко теории:
Нам понадобятся два понятия: "цена" и "стоимость". Что такое цена?
Это та величина, за которую продается конкретная квартира.
Эта величина конкретная и действительна для данной конкретной сделки.
А что такое стоимость?
Применительно к квартире, это наиболее вероятная цена квартиры.
Понятием "стоимости" оперируют все оценщики, и я слышал от них более десятка различных определений для этого термина.
Как ясно из определений, цена — конкретна, ее знают продавец и покупатель.
Они могут записать ее в договоре, и тогда о цене узнают другие люди. А могут совершить притворную сделку: заплачены одни деньги, а в договоре указана сумма другая. И тогда кроме них о цене не узнает никто.
Стоимость — вещь не конкретная: квартира может стоить этих денег, а может и не стоить.

Оценка квартиры. Методы определения стоимости квартир: сравнительный, затратный, доходный.
У оценщиков существует три метода оценки квартир, то есть три метода определения стоимости:
• Доходный — оценка производится исходя из того, сколько дохода может принести данный объект. Для оценки квартир данный метод не применяется.
• Затратный — оценка квартиры производится исходя из затрат. Суммируются затраты на строительство: материалы, транспортные расходы, зарплата, налоги, … Словом, все расходы, которые произведены, чтобы этот дом (и как часть его — квартиру) построить. Но не просто суммируются (ведь дома могут быть построены в разные годы), а с учетом инфляции, удорожания строительных конструкций, износа, и т.п.
Хотите узнать стоимость квартиры, посчитанную с помощью этого метода?
Закажите справку БТИ. При оценке квартиры по этому методу не учитываются ни спрос, ни предложение.
Однако на практике цена зависит от спроса и предложения.
Ведь чем больше покупателей и меньше товара, тем вещь дороже, и наоборот, чем больше товара и меньше покупателей, тем вещь дешевле. То есть, рынок лишь косвенно учитывает себестоимость: мало кто будет продавать себе в убыток, хотя иногда лучше дешевле продать, чтобы получить хоть какие-то деньги. Но на сегодня к квартирам в Москве это не относится: их рыночная стоимость намного превышает себестоимость.
• Сравнительный или метод сравнительных продаж — оценка квартиры производится исходя из того, за какие деньги проданы аналогичные квартиры.
Например, квартира в этом районе, на одном из средних этажей, площадью 38 метров, продана за 150 тысяч,
другая, в соседнем доме, площадью 40 метров, продана за 145 тысяч,
вероятно, что оцениваемая, в том доме, что и первая, площадью 39 метров, будет продана за 145 — 150 тысяч. (Хотя может быть продана как за 142 тысячи, так и за 160 тысяч, но вероятность — значительно меньше.)
Сложно, когда не с чем сравнивать. Однако предположим, что наша квартира с балконом, а все остальные — без балкона. Можно прикинуть, сколько процентов стоимости (или какую сумму денег) прибавляет балкон, и добавить соответствующий коэффициент. Так же с помощью коэффициента можно поступить и с телефоном, если, допустим в других квартирах он есть, а в нашей — нет.
Для оценки квартир наиболее приемлем именно этот метод.
Рыночная и ликвидационная стоимость квартир.
Когда заказывается оценка квартиры, то банк интересуют две величины: рыночная стоимость квартиры (или иного объекта недвижимости) и ликвидационная стоимость. Именно эти две величины и определяют оценщики.
И, если с тем, как определяется рыночная стоимость мы с Вами немного разобрались, то о том, что такое ликвидационная стоимость — нам еще предстоит разобраться. О ней я расскажу на следующей странице.

Я не ставил своей целью научить Вас профессии оценщика, а хотел лишь, чтобы об оценке было хоть какое-то представление. Поэтому объяснял, что называется, "на пальцах". Однако представление, пусть даже смутное, важно иметь, чтобы понять, во-первых, для чего оценка квартиры нужна банку и,
во-вторых (что, наверно, более важно), как оценка квартиры может помешать получить кредит.
Удивлены?
А ведь я не шучу!
С чем будем сравнивать стоимость?
Как я уже говорил, стоимость квартир определяется с помощью "метода сравнительных продаж".
При оценке с помощью сравнительного метода сравнение производится с квартирами, которые были проданы недавно в близлежащих домах со схожими параметрами.
Но как узнать цену проданных квартир?
По данным регистрирующих органов?
Но многие квартиры проданы по ценам, указанным в справке БТИ.
По данным, которые публикуются в газетах объявлений?
Но эти квартиры не проданы, возможно, потому, что в рекламных объявлениях стоимости завышены.
Как быть?
C чем сравнивать?
Но ведь оценщики с чем-то сравнивают!
И что получается с определением стоимости?
А получается, что при оценке в разных фирмах одной и той же квартиры, стоимость получается немного разной.
И проблема не в том, что кто-то из них оценивает необъективно: был бы выбор, к каким оценщикам обратиться. Но выбора есть не всегда.
Фирму-оценщика называет банк. Банк ей доверяет, банк считает результаты оценки, проведенной этой фирмой, наиболее достоверными. Хорошо, когда при банке аккредитовано несколько фирм, хуже — когда одна.
Как оценка может помешать купить квартиру
Напомню, что банк, в большинстве случаев, дает кредит — 80% — 90% от стоимости квартиры, названной оценщиками. Допустим, Вы обратились в тот банк, который дает 90% от стоимости квартиры.
И, если Вы покупаете квартиру за 150 000, рассчитывая на кредит 135 000, а оценщик оценил квартиру в 140 000, и поэтому Вам дают кредит 126 000, то у Вас есть выбор:
• либо найти недостающие 9 000 (где только?) и приобрести эту квартиру;
• либо отказаться от этой квартиры и найти другую.
• либо оценить квартиру в другой оценочной компании.
На самом деле, если оценщики занижают стоимость одной квартиры, то бесполезно искать другую квартиру: ее стоимость — также занизят. Лучше обратиться к другим оценщикам (если при банке аккредитовано несколько компаний) или, если при банке аккредитована единственная компания — найти другой банк, который работает с другими оценщиками, которые, в свою очередь, оценивают более объективно.
А это — время (учитывая, что или оценку, или даже все придется начать сначала).
Кстати, услуги оценщиков тоже что-то стоят. Дали Вам кредит или отказали: оценка проведена, стоимость определена — заплатите оценщикам.
Даже если в кредите отказали из-за того, что стоимость оценщики занизили.
А можно и "ситуацией воспользоваться": когда банки не предоставляют выбора, к каким оценщикам обращаться, значит оценщики могут объявить за свои услуги стоимость, раз в несколько большую, чем обычно. Тут, однако, хочу оговориться, что "рвачей" среди оценщиков не так уж и много. И если кто-то "пользуется ситуацией", то это - скорее исключение, чем правило.
Еще одна неприятная новость заключается в том, что оценщиков, чьей оценке доверяют банки — мало, а банков, выдающих кредиты, — стало много.
При этом разные банки пользуются услугами одних и тех же оценщиков.
Иногда к оценщикам надо записываться за 7 — 10 дней, чтобы оценщик выехал на оценку объекта.
Ликвидационная стоимость
Как я уже писал, оценщики определяют не только рыночную, но и ликвидационную стоимость объекта.
Что это такое: ликвидационная стоимость объекта?
Это та стоимость, по которой объект (в нашем случае квартиру) можно быстро продать при условии, что продажа носит вынужденный характер.
Рассчитывая эту величину, оценщики пользуются достаточно сложными формулами. Я их приводить не буду, скажу лишь, что ликвидационная стоимость квартиры составляет примерно 70 — 75% от ее рыночной стоимости.
А теперь представим, что заемщик не может расплатиться с банком, и квартира, как предмет залога, продается по решению суда.
Продажа явно носит вынужденный характер.
Интересно, по какой стоимости эта квартира будет продаваться: по рыночной или по ликвидационной?
Сгорела квартира, хозяева квартиры затопили соседей, заемщик потерял трудоспособность …
Все подобные случаи возможны. Сами понимаете, что каждый такой случай - неприятности и убытки для заемщика, а для банка - риск невозврата кредита.
Если же застраховать, тогда риск - уже не риск, а страховой случай.
Что будем страховать, зависит от конкретного банка. Ниже перечислены пункты. Для одних банков важно страхование по всем перечисленным пунктам, для других - какие-то могут быть необязательными.
• Страхуется случай потери заемщиком титула собственника. То есть, если вдруг бывшие владельцы квартиры вернули себе право на квартиру, а заемщик (в случае со страховой компанией - страхователь) такое право потерял, и, как следствие, банк потерял предмет залога, то страховая компания должна будет выплатить страховку.
• Страхуется ущерб, причиненный заложенному имуществу как самим заемщиком, так и третьими лицами. Например, соседи залили квартиру заемщика, либо она пострадала по какой-то иной причине.
• Страхуется гражданская ответственность заемщика. Например, заемщик залил квартиру соседей.
• Страхуется риск утраты заложенного имущества. Например, квартира сгорела, разрушена землетрясением, разрушена вследствие наводнения, взрыва.
При этом банку важно, чтобы сумма страховых выплат по перечисленным выше пунктам, в самом худшем случае, была бы больше, чем размер кредита. При этом необязательно страховать стоимость всей квартиры.
Для ясности, приведу пример:
Квартира стоит 60 тысяч,
заемщик берет кредит - 30 тысяч.
Банк настаивает, чтобы страховые выплаты, при страховом случае, были бы:
кредит + 10% от кредита.
Итого: 30 тысяч + (10% от 30 тысяч) = 33 тысячи.
То есть, если заемщик потерял квартиру - страховая компания выплатит 33 тысячи. А остальные 27 тысяч - нет. Если страхователь хочет, может и застраховать полную стоимость квартиры, но это - лишние деньги. Ведь страховой случай - может не наступить.
• Страхуется жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика. Стал заемщик нетрудоспособным - пусть страховщик готовит деньги.
Хочу обратить внимание, что инициатива страхования принадлежит банку, хотя и производится на деньги заемщика.
И еще раз обращаю внимание, что именно банк принимает решение, какие пункты важны, и значит, подлежат обязательному страхованию, а какие - нет.

Источник: «Об ИПОТЕКЕ по-РУССКИ», http://www.ipotek.ru/ocenka.php 

09.12.2008 г.


Image
Rambler's Top100